投資方針

運営・売却方針

資産運用会社が策定する「資産運用ガイドライン」において以下の方針を定めています。

不動産管理方針

本投資法人が不動産を管理するに当たっては、中長期的観点から継続的な設備投資による資産価値・競争力の維持・向上を図り、かつ収入拡大（賃料等の増加、空室率の低減、契約期間の長期化及び固定化等）と費用逓減（外注委託費、水道光熱費等の削減）による運用収益の安定的な成長を目指します。

本資産運用会社は、以下の項目に掲げる内容を考慮し、適切なプロパティ・マネジメント業務受託者を選定します。なお、プロパティ・マネジメント業務受託者が利害関係者取引規程に定める利害関係者に該当する場合は、下記の要件に加えて利害関係者取引規程に定める基準及び手続が充足された場合にのみ、当該プロパティ・マネジメント業務受託者に対する業務委託を行うものとします。

項目	内容
業歴	① プロパティ・マネジメント業務経験が３年以上ある、又は、当該個別物件若しくは高齢者向け施設・住宅のプロパティ・マネジメント業務をこれまで担っており当該物件の状況や特性について習熟している等の理由により、業務が適切に遂行される能力があると認められること。
財務体質	① 直近３期の決算期において、連続して当期赤字の状態ではないこと。 ② 直近３期の決算期において、債務超過状態に陥っていないこと。
組織体制	① 社内規程の整備状況 ② 従業員数 ③ コンプライアンス態勢、業務監査態勢の整備状況 ④ 対象となる運用資産における実績、運用計画に沿った業務遂行の実現性及び運用の継続性 ⑤ 利益相反回避態勢の整備状況
物件に関する精通度・テナント又はオペレーターとの関係	① 当該物件の受託期間 ② テナント又はオペレーターとのトラブルの有無
レポーティング能力	① 管理計画及び月次レポートの作成能力があること。
報酬及び手数料水準	① 報酬水準が市場水準の範囲内にあること。
社会的属性	① 直近の３年間に、重大な法令違反、不祥事等の発生した事実のないこと。その他法令等の遵守態勢に問題がないこと。 ② 反社会的勢力に属していない、関係を有していないこと。

災害やテナントの退去等による収益の大幅な減少や変動を回避するため、適切な投資配分比率の維持や損害保険（火災保険、賠償責任保険等）の付保等の諸手段を講じるよう努めます。

売却方針

本投資法人は運用資産の中長期的な保有を基本方針とし、取得から短期間での売却は原則として行わない方針です。

個々の不動産等関連資産の売却は、

戦略的に売却を行うことが本投資法人の収益に寄与する場合
魅力的な購入価格を提示する投資家が現れた場合
戦略的な重要性が失われた場合
財務上の観点から売却を行う場合

等を考慮のうえ、総合的に判断します。